Les litiges locatifs

Non-restitution du dépôt de garantie, paiement du remplacement de la chaudière ... Les conflits entre bailleurs et locataires sont fréquents. Quels sont vos droits? Que faire en cas de litige? Nos conseils pour trouver une issue.

Les relations bailleur-locataire ne sont pas toujours cordiales et sans conflit. La non-restitution du dépôt de garantie et le paiement des travaux et réparations dans le bien loué arrivent en tête des différends. À la CLCV nous sommes en effet régulièrement saisis par des locataires qui, plusieurs mois après leur départ, n’ont toujours pas reçu leur dépôt de garantie ou qui contestent les retenues opérées par leur propriétaire. Avec la crise sanitaire des abus ont pointé le bout de leur nez telle que la facturation au locataire de la désinfection du logement avant son entrée dans les lieux. Une pratique illégale, le bailleur devant remettre un logement décent en bon état d’usage, d’entretien et de réparation, ne présentant pas de danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables ne prévoyant pas ce poste de dépenses, la désinfection du local ne peut être imputée au locataire lors de son entrée dans les lieux. Que le litige porte atteinte au confort ou qu’il soit lié à un désaccord pécuniaire, il peut entraîner entre les deux parties des comportements disproportionnés. Les locataires comme les bailleurs ont des droits et des obligations. De la procédure amiable au recours au juge, il existe plusieurs solutions pour régler ces conflits.

Non-restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est la première source de conflit entre un locataire et son bailleur. Rappelons que le dépôt de garantie, à ne pas confondre avec la caution, est une somme d’argent versée au bailleur à l’entrée dans les lieux pour couvrir les dégâts ou impayés éventuels du locataire dans le logement pendant la durée de la location.
Les griefs des locataires portent sur la lenteur du propriétaire pour restituer de dépôt de garantie, voire sa non-restitution, ou des retenues non justifiées. C’est le cas lorsque le coût des travaux résultant de la vétusté (la réfection de peintures jaunies par le temps) ou de malfaçons est imputé au locataire et retenu sur le dépôt de garantie alors qu’ils incombent au propriétaire.

C’est la comparaison entre l’état des lieux de sortie et d’entrée qui permettra de voir si le locataire a correctement entretenu le logement ou non, ouvrant droit, le cas échéant, au bailleur à conserver tout ou partie du dépôt de garantie.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois suivant la remise des clés. Dans le cas contraire, il y a des dégradations ou un défaut d’entretien, le dépôt de garantie,
déduction faite des frais de remise en état ou des sommes restant dues, ce délai passe à deux mois.
Toute somme prélevée doit être dûment justifiée par une facture ou un devis. En cas de retard, des intérêts d’un montant égal à 10 % du loyer (hors charges) par période mensuelle commencée de retard sont dus au locataire. C’est le montant du loyer mentionné dans le contrat de location qui est à prendre en compte, et non celui éventuellement révisé en cours de bail. Il s’agit bien d’une indemnité calculée sur le montant du loyer et non sur le solde du dépôt de garantie. Ainsi, le bailleur qui, sur un dépôt de garantie de 800 € correspondant à un mois de loyer conserve sans justification 400 € s’expose, après par exemple six semaines (deux périodes mensuelles) de retard, à verser au locataire une somme de 10 % de 800 € (montant du loyer) x 2 = 160 € à titre de pénalités.

Locataire, ne pas payer son dernier mois de loyer sous prétexte qu’avec le dépôt de garantie le bailleur en détient déjà le montant est illégal! Vous devez mettre en demeure le propriétaire afin qu’il vous restitue le dépôt de garantie, par courrier recommandé avec avis de réception. En cas de refus, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation ou un conciliateur de justice. La démarche est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, il faudra aller devant le juge des contentieux dans les 3 ans à compter du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué. Les autres frais (avocat, huissier … ) seront à la charge du locataire.
Dans une colocation, le dépôt de garantie ne sera rendu qu’en fin de bail, comprenez quand tous les colocataires auront donné leur congé. Si vous donnez votre congé et que le bail continue, le bailleur n’est légalement pas obligé de vous restituer votre quote-part du dépôt de garantie. Notre conseil, rapprochez-vous de vos ex-colocataires pour leur demander son remboursement.

État des lieux, obligations du bailleur et du locataire, révision du loyer, aides financières, répartition des charges, règlement des litiges … Ce guide informe le locataire ou futur locataire sur ses droits, démarches et recours. Que ce soit dans le secteur privé ou social, une location meublée, une colocation ou une sous-location, de la recherche du logement à la fin du bail, tout est passé à la loupe. Gratuit pour les adhérents à la CLCV, il est proposé en téléchargement pour les non
adhérents au prix de 7,50 €

Désaccord lors d'un état des lieux

L’état des lieux est une formalité incontournable de la location. Il est réalisé de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, à l’entrée et à la sortie du logement. C’est la comparaison de ces documents qui va permettre de savoir si des dégradations ont été commises et déterminer, le cas échéant, les frais que le locataire devra payer pour la remise en état du logement.

Il n’existe pas un modèle type d’état des lieux, seul son contenu, depuis le 1er juin 2016, est réglementé. Les textes détaillent les informations obligatoires qu’il doit contenir (date, localisation du logement. .. ) selon qu’il s’agisse de l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Sa forme doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie.

À cet effet, ils doivent être identiques au niveau des critères qu’ils contiennent et prendre la forme d’un document unique ou
de documents distincts ayant une présentation équivalente. Ils doivent être établis et signés en présence du locataire et du bailleur.

En cas de désaccord sur leur contenu ou d’impossibilité de le dresser (absence ou refus répétés de l’une des parties … ), il appartient au bailleur ou au locataire de saisir un huissier de justice. Il les avisera, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date de réalisation du nouvel état des lieux.
L’huissier tranchera les éventuels désaccords et le constat réalisé à cette occasion fera office d’état des lieux définitif. Le coût de son intervention est plafonné et est partagé, par moitié, entre le locataire et le bailleur.
L’état des lieux est réalisé en autant d’exemplaires que de parties. Le bailleur ne peut pas conserver l’unique exemplaire par exemple.

Règle numéro un, que vous soyez locataire ou bailleur, vous ne devez pas signer un état des lieux avec lequel vous n’êtes pas d’accord. Votre signature marquerait votre approbation.
Privilégiez la discussion et ce n’est que si aucune entente n’est possible que vous saisirez un huissier. Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le bailleur doit immédiatement faire dresser un constat d’huissier pour apporter la preuve des dégradations commises. Il sera pris en compte par le juge et pourra faire office d’état des lieux de sortie, malgré son caractère non-contradictoire (en l’absence du locataire).

Aucun accord n’a été trouvé avec le bailleur. Le locataire ne peut pas décider de ne plus lui verser le loyer en attendant de trouver une solution. Il serait hors la loi. La solution, demander au tribunal judiciaire la consignation des loyers (hors charges).
Avec son autorisation, le locataire pourra consigner son loyer auprès de la Caisse des dépôts en attendant le règlement du litige. Plus d’informations et dossier de consignation à télécharger sur : https://consignations.caissedesdepots.fr/

Remise en l'état du logement suite à des travaux

Le locataire n’est pas libre de réaliser tous les travaux qu’il désire, quand bien même en supporterait-il le coût.
Non seulement le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble peut ne pas les autoriser mais surtout, ils peuvent aboutir à une transformation des lieux. Il faut donc bien différencier les travaux selon leur nature: travaux d’aménagement ou de transformation

Les travaux d’aménagement sont ceux qui ne portent pas atteinte au gros oeuvre ou qui ne modifient pas la structure du logement: repeindre les murs, poser des étagères …
L’autorisation du bailleur n’est pas nécessaire dès lors que ces opérations ne nuisent pas à la relocation des lieux (couleur ou motif « excentrique »). Les travaux de transformation sont ceux qui entraînent le changement de la structure et de la configuration des lieux loués comme l’abattage d’une cloison, la division d’une pièce, le percement d’une porte, l’atteinte à un mur porteur ou la coupe des arbres entourant la maison louée. t’accord écrit du bailleur est alors indispensable. Si le locataire effectue des transformations sans son autorisation préalable, il encourt la résiliation judiciaire du bail, que les travaux affectent ou non la solidité du logement. De plus, que ces transformations aient été autorisées ou non par le bailleur, celui-ci est toujours en droit d’exiger la remise en état des lieux par le locataire lors de son départ ou de conserver les améliorations sans lui verser d’indemnité.

Même si elle n’est pas nécessaire pour des travaux d’aménagement, il est préférable de demander l’autorisation du bailleur si vous projetez de modifier la nature d’un revêtement de sol, par exemple remplacer une moquette par un linoléum.
Par ailleurs des règlements de copropriété interdisent certains travaux comme la pose de carrelage pour des raisons acoustiques (troubles du voisinage). En principe joint au bail, n’hésitez pas à consulter le règlement de copropriété même si vous avez eu l’autorisation du bailleur pour effectuer les travaux.

Bailleur, si le locataire refuse de remettre en état le logement suite à des travaux de transformation effectués sans votre autorisation ou contraires au règlement de copropriété, adressez- lui une lettre recommandée avec
accusé de réception lui demandant la remise en état des lieux. S’il ne s’exécute pas, il faudra soit attendre son départ pour exiger la remise en l’état ou intenter en cours de bail une action en résiliation judiciaire.

Non remboursement des travaux réalisés à la place du bailleur

Il arrive que le bailleur tarde à réaliser certains travaux lui incombant (réparation de la chaudière en période hivernale par exemple) et le locataire les effectue à sa place. il en a le droit à condition de l’avoir au préalable mis en demeure et que les travaux sont exécutés à un coût raisonnable. Dès lors que ces conditions sont remplies, le locataire pourra demander le remboursement des sommes avancées. Si vous êtes confronté à cette situation, adressez-lui un premier courrier simple.
S’il reste lettre morte, mettez-le en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour appuyer votre demande et démontrer que les réparations sont effectuées au meilleur coût, faites-lui parvenir le devis d’un professionnel, voire plusieurs .

Quelques infos clés

Le locataire n’est pas libre de réaliser tous les travaux qu’il désire, quand bien même en supporterait-il le coût.
Non seulement le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble peut ne pas les autoriser mais surtout, ils peuvent aboutir à une transformation des lieux. Il faut donc bien différencier les travaux selon leur nature: travaux d’aménagement ou de transformation

En matières locative, il existe les Commission Départementale Conciliation (CDC) en nombre égal de représentants des bailleurs et organisations de locataires représentatives.
La Commission est saisie par lettre recommandée avec A-R ou par courriel à son secrétariat .
Bien qu’il s’agisse d’une instance administrative chargée de trouver une solution à un litige, le recours à la CDC n’est pas assimilé, en l’état actuel des textes, à une recherche de résolution amiable du conflit.
Autrement dit, après le saisine de la Commission, si l’une des parties n’exécute pas l’avis rendu, il faudra se rapprocher du conciliateur de justice avant de pouvoir intenter une action devant les tribunaux.
Ce n’est que dans le cas où la saisine préalable de la CDC est obligatoire (Réévaluation des loyers lorsque celui-ci est manifestement sous évalué ou encore sur l’appréciation ou non d’un complément de loyer, lorsque le bien est soumis à l’encadrement des loyers) qu’il est possible de rapprocher directement du juge, sans avoir à saisir le conciliateur.

Le bailleur vous réclame 200 € pour l’état des lieux , cela vous parait exagéré.
Comment contrôler que vous ne vous faites pas arnaquer.

Le bailleur peut facturer au locataire l’intervention d’un professionnel, une agent immobilier par exemple, pour établir l’état des lieux d’entrée, à condition qu’il soit choisi d’un commun accord. Les frais mis à la charges du locataire sont plafonnés à 3 € /m² de surface habitable du logement .
Pour une bien de 50 m², les frais seront de 3 € * 50 m² = 150 € .
La SHAB est mentionnée dans le bail, il est donc aisé de contrôler si le bailleur n’a pas alourdi la facture.
Dans tous les cas la somme imputée au locataire doit être inférieure à celle facturée au bailleur.
Les 150 €, de notre exemple, constituent donc un montant maximum.
Le bail comporte normalement une clause précisant le montant des sommes payées par le bailleur mais il n’est pas possible d’exiger la justification de leur paiement.
Aucun paiement ne peut être réclamer au locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie sauf si le bailleur doit avoir recours face au refus du locataire de se plier à cette formalités.


– Traiter le litige par écrit (Courrier de préférence)
– Privilégier une solution amiable
– Dans certains cas, la saisine d’ un conciliateur de justice est imposée avant d’aller en justice.